Een huurcontract zonder registratie verwijst naar een woning die verhuurd wordt zonder dat de eigenaar de huurinkomsten aan de belastingdiensten opgeeft. Het huurcontract kan op papier bestaan of puur mondeling zijn, de huren worden soms contant betaald, en er is geen spoor dat naar de administratie terugleidt. Deze situatie stelt de verhuurder bloot aan sancties, maar verzwakt ook de huurder op verschillende vlakken, met name voor huursubsidies en het bewijs van zijn betalingen.
Verlies van APL en blokkering van de CAF: de huurder betaalt voor de fraude van de eigenaar
Het eerste concrete effect van een niet-geregistreerde huur raakt de portemonnee van de huurder veel eerder dan die van de verhuurder. De CAF kan de huursubsidies opschorten bij gebrek aan jaarlijkse huurverklaring door de eigenaar. Met andere woorden, een huurder die zijn huur regelmatig betaalt, kan zijn APL of ALS verliezen omdat de verhuurder nooit de vereiste informatie heeft doorgegeven.
De huurder is juridisch niet verantwoordelijk voor de belastingfraude van zijn verhuurder. Hij heeft geen verplichting om te controleren of de huurinkomsten zijn aangegeven. Begrijpen de rechten van de huurder in geval van een huurcontract zonder registratie stelt hem in staat om deze administratieve blokkades beter te anticiperen en te weten hoe te reageren tegenover de CAF.
In de praktijk, wanneer de CAF een huurattest van de verhuurder vraagt en deze niet reageert, wordt de hulp opgeschort of herberekend. De huurder moet dan zijn verhuurder schriftelijk herinneren, bij voorkeur per aangetekende brief, en hem eraan herinneren dat dit attest de uitbetaling van de hulp voorwaardeert.
Mondeling huurcontract en contante betaling: solide bewijzen verzamelen
Veel huurcontracten zonder registratie functioneren zonder schriftelijke overeenkomst, met huren die van hand tot hand worden betaald. Deze afwezigheid van schriftelijk bewijs betekent niet dat de huurder geen middelen heeft. Het Franse recht erkent de mondelinge huurovereenkomst, maar men moet wel in staat zijn om de huurovereenkomst en de betaalde bedragen te bewijzen.
Welke bewijzen te verzamelen
- Bankoverschrijvingen of rekeningafschriften die regelmatige betalingen aan de verhuurder tonen, zelfs gedeeltelijke, vormen het sterkste bewijs
- De uitwisselingen van sms-berichten, e-mails of berichten op een berichtenapp waarin de verhuurder de huur, de sleutels of de woning vermeldt
- Huurontvangsten, zelfs handgeschreven, of elk ontvangstbewijs ondertekend door de eigenaar dat een contante betaling bevestigt
- Getuigenissen van buren of bekenden die de bewoning van de woning en de regelmatige betalingen kunnen bevestigen
De wettelijke limiet voor contante betalingen tussen particulieren is vastgesteld op 1.000 euro. Een huur die contant boven deze drempel wordt betaald, verzwakt de positie van de verhuurder in geval van een geschil. De huurder heeft er alle belang bij om elke betaling te documenteren, zelfs met een simpele foto van het ontvangstbewijs.
Verklaring van de bewoners op impots.gouv.fr: wat verandert voor de huurder
De Algemene Directie van de Publieke Financiën verplicht nu eigenaren om de bewoners van hun onroerend goed op impots.gouv.fr te verklaren. Deze verplichting, die losstaat van de verklaring van onroerend inkomen, is bedoeld om precies te identificeren wie elke woning bezet.
Voor een huurder in een situatie van huur zonder registratie heeft deze ontwikkeling een directe consequentie. Een eigenaar die zijn bewoners niet verklaart, loopt het risico op een belastingcontrole die kan teruggaan tot het niet-geregistreerde huurcontract. De huurder zelf hoeft op dit vlak geen stappen te ondernemen, maar kan de anomalie aan de administratie melden als hij constateert dat zijn woning niet in de belastingdatabases voorkomt.
Dit mechanisme van gegevenskruising maakt het moeilijker om een huurcontract zonder registratie op lange termijn te handhaven. Een eigenaar wiens goed op het kadaster staat maar zonder geregistreerde bewoner trekt de aandacht van de fiscus.
Rechtsmiddelen voor de huurder: bemiddeling, rechtspraak en melding
Geconfronteerd met een verhuurder die zonder registratie verhuurt, heeft de huurder verschillende mogelijkheden. Het doel is niet om de belastingadministratie te vervangen, maar om zijn eigen rechten te beschermen, met name de teruggave van de borg, het verkrijgen van huurontvangsten en het behoud van huursubsidies.
De minnelijke weg als eerste
Een aangetekende brief met ontvangstbevestiging blijft de eerste stap. Deze moet de verhuurder herinneren aan zijn verplichtingen: het verstrekken van huurontvangsten, het doorgeven van het attest aan de CAF, het naleven van de voorwaarden van de huurovereenkomst (zelfs mondeling). Deze brief creëert een bruikbaar gedateerd spoor in geval van een latere procedure.
De afdeling bemiddeling inschakelen
Als de brief geen effect heeft, kan de afdeling bemiddeling gratis worden ingeschakeld. Dit orgaan behandelt huurgeschillen met betrekking tot de huurprijs, de borg, de staat van de woning en de kosten. De procedure is sneller dan een rechtszaak.
De rechtbank als laatste redmiddel
Voor een geschil dat de minnelijke fase overschrijdt, is de rechtbank bevoegd. Een bemiddelaar (gratis) kan ook vooraf ingrijpen. De huurder kan de teruggave van zijn borg vragen, schadevergoeding eisen in geval van schade, of de huurregularisatie aanvragen.
De situatie melden aan de belastingdiensten of de gemeente
De huurder kan de niet-geregistreerde huur melden aan de belastingdiensten, met name als de eigenaar weigert de situatie te regulariseren na verschillende herinneringen. Deze melding is geen strafrechtelijke aangifte, maar een informatie die aan de administratie wordt doorgegeven, die zal beslissen over de verdere stappen.
Sommige gemeenten hebben een verhuurvergunning die verplicht is in gebieden die door een prefectuur zijn aangewezen. Een eigenaar die verhuurt zonder deze vergunning loopt het risico op specifieke boetes. De huurder kan bij zijn gemeente nagaan of zijn woning zich in een gebied bevindt dat aan deze verplichting is onderworpen.
Een huurcontract zonder registratie doet niets af aan de verplichtingen van de verhuurder met betrekking tot de fatsoenlijkheid van de woning, veiligheid en onderhoud. Een niet-geregistreerd huurcontract blijft een huurcontract volgens het burgerlijk recht. De huurder behoudt dus al zijn rechten, inclusief het recht om werkzaamheden tot conformiteit te eisen of een onregelmatige opzegging aan te vechten.