Eine Schwarzvermietung bezeichnet eine Wohnung, die vermietet wird, ohne dass der Eigentümer die Mieteinnahmen den Finanzbehörden meldet. Der Mietvertrag kann schriftlich oder rein mündlich bestehen, die Mieten werden manchmal bar gezahlt, und es gibt keine Spuren, die zur Verwaltung zurückverfolgt werden können. Diese Situation setzt den Vermieter Sanktionen aus, schwächt aber auch den Mieter in mehreren Bereichen, insbesondere bei den Wohnbeihilfen und dem Nachweis seiner Zahlungen.
Verlust von APL und Blockierung durch die CAF: der Mieter zahlt die Betrügerei des Vermieters
Die erste konkrete Auswirkung einer nicht gemeldeten Vermietung betrifft das Portemonnaie des Mieters lange bevor das des Vermieters. Die CAF kann die Wohnbeihilfen aussetzen, wenn der Eigentümer keine jährliche Mietmeldung abgibt. Mit anderen Worten, ein Mieter, der seine Miete regelmäßig zahlt, kann seine APL oder ALS verlieren, weil der Vermieter die erforderlichen Informationen nie übermittelt hat.
Der Mieter ist rechtlich nicht für die Steuerbetrügerei seines Vermieters verantwortlich. Er hat keine Verpflichtung zu überprüfen, ob die Mieteinnahmen gemeldet werden. Zu verstehen, die Rechte des Mieters im Falle einer Schwarzvermietung zu kennen, hilft, diese administrativen Blockaden besser vorherzusehen und zu wissen, wie man gegenüber der CAF reagieren kann.
In der Praxis, wenn die CAF eine Mietbescheinigung vom Vermieter anfordert und dieser nicht antwortet, wird die Hilfe ausgesetzt oder neu berechnet. Der Mieter sollte dann seinen Vermieter schriftlich, vorzugsweise per Einschreiben, erneut kontaktieren und ihn daran erinnern, dass diese Bescheinigung die Auszahlung der Hilfe bedingt.
Mündlicher Mietvertrag und Barzahlung: solide Beweise sammeln
Viele Schwarzvermietungen funktionieren ohne schriftlichen Vertrag, mit Mieten, die von Hand zu Hand gezahlt werden. Diese Abwesenheit einer schriftlichen Aufzeichnung bedeutet nicht, dass der Mieter ohne Rechtsmittel ist. Das französische Recht erkennt den mündlichen Mietvertrag an, aber man muss in der Lage sein, das Mietverhältnis und die gezahlten Beträge nachzuweisen.
Welche Beweise sammeln
- Banküberweisungen oder Kontoauszüge, die regelmäßige Zahlungen an den Vermieter, auch teilweise, zeigen, sind der solideste Beweis
- SMS, E-Mails oder Nachrichten über eine Messaging-App, in denen der Vermieter die Miete, die Schlüssel oder die Wohnung erwähnt
- Mietquittungen, auch handschriftliche, oder jede Quittung, die vom Vermieter unterzeichnet ist und eine Barzahlung bestätigt
- Aussagen von Nachbarn oder Bekannten, die die Belegung der Wohnung und die regelmäßige Zahlung bestätigen können
Die gesetzliche Obergrenze für Barzahlungen zwischen Privatpersonen beträgt 1.000 Euro. Eine Miete, die bar über diesem Betrag gezahlt wird, schwächt die Position des Vermieters im Streitfall. Der Mieter hat ein großes Interesse daran, jede Zahlung zu dokumentieren, selbst durch ein einfaches Foto der Quittung.
Erklärung der Bewohner auf impots.gouv.fr: was sich für den Mieter ändert
Die Generaldirektion der öffentlichen Finanzen verpflichtet nun die Eigentümer, die Bewohner ihrer Immobilien auf impots.gouv.fr zu melden. Diese Verpflichtung, die von der Erklärung der Mieteinnahmen getrennt ist, zielt darauf ab, genau zu identifizieren, wer jede Wohnung bewohnt.
Für einen Mieter in einer Schwarzvermietung hat diese Entwicklung eine direkte Konsequenz. Ein Eigentümer, der seine Bewohner nicht meldet, setzt sich einer Steuerprüfung aus, die bis zur nicht gemeldeten Miete zurückverfolgt werden kann. Der Mieter selbst muss in diesem Bereich keine Schritte unternehmen, kann jedoch die Anomalie der Verwaltung melden, wenn er feststellt, dass seine Wohnung nicht in den Steuerdatenbanken erscheint.
Dieser Datenabgleich macht es schwieriger, eine Schwarzvermietung langfristig aufrechtzuerhalten. Ein Eigentümer, dessen Eigentum im Kataster verzeichnet ist, aber ohne gemeldeten Bewohner, zieht die Aufmerksamkeit der Steuerbehörden auf sich.
Rechtsmittel des Mieters: Einigung, Justiz und Meldung
Gegenüber einem Vermieter, der schwarz vermietet, hat der Mieter mehrere Hebel zur Verfügung. Das Ziel ist nicht, die Steuerbehörde zu ersetzen, sondern seine eigenen Rechte zu schützen, insbesondere die Rückzahlung der Kaution, den Erhalt von Quittungen und den Erhalt von Wohnbeihilfen.
Der einvernehmliche Weg zuerst
Ein Einschreiben mit Rückschein bleibt der erste Schritt. Es sollte den Vermieter an seine Verpflichtungen erinnern: Mietquittungen ausstellen, die Bescheinigung an die CAF übermitteln, die Bedingungen des Mietvertrags (auch mündlich) einhalten. Dieses Schreiben schafft einen datierten Nachweis, der im Falle eines späteren Verfahrens verwertbar ist.
Die Abteilungsschlichtungsstelle anrufen
Wenn das Schreiben ohne Wirkung bleibt, kann die Abteilungsschlichtungsstelle kostenlos angerufen werden. Diese Instanz behandelt Mietstreitigkeiten, die die Miete, die Kaution, den Zustand der Wohnung und die Nebenkosten betreffen. Das Verfahren ist schneller als ein Gang vor Gericht.
Das Gericht als letzte Instanz
Für einen Streitfall, der über die einvernehmliche Phase hinausgeht, ist das Gericht zuständig. Ein Schlichtungsrichter (kostenlos) kann auch im Vorfeld eingreifen. Der Mieter kann die Rückzahlung seiner Kaution, die Zahlung von Schadensersatz im Falle eines Schadens oder die Regularisierung des Mietvertrags verlangen.
Die Situation den Finanzbehörden oder der Gemeinde melden
Der Mieter kann die nicht gemeldete Vermietung den Finanzbehörden melden, insbesondere wenn der Eigentümer sich weigert, die Situation nach mehreren Aufforderungen zu regulieren. Diese Meldung stellt keine strafrechtliche Anzeige dar, sondern eine Information, die der Verwaltung übermittelt wird, die über das weitere Vorgehen entscheidet.
Einige Gemeinden haben eine Vermietungserlaubnis, die in durch Präfekturverordnung definierten Gebieten obligatorisch ist. Ein Eigentümer, der ohne diese Erlaubnis vermietet, setzt sich spezifischen Geldstrafen aus. Der Mieter kann bei seiner Gemeinde überprüfen, ob seine Wohnung in einem Gebiet liegt, das dieser Verpflichtung unterliegt.
Die Schwarzvermietung entbindet den Vermieter nicht von seinen Verpflichtungen hinsichtlich der Anständigkeit der Wohnung, der Sicherheit und der Instandhaltung. Ein nicht gemeldeter Mietvertrag bleibt ein Mietvertrag im Sinne des Zivilrechts. Der Mieter behält daher alle seine Rechte, einschließlich des Rechts, Arbeiten zur Konformität zu verlangen oder eine unregelmäßige Kündigung anzufechten.